정읍지역범죄피해자지원센터

부동산 매도인이 정원석과 정원수를 가져갈 수 있는지


김기진님 문의)━━━━━━━━━━━━━

저는 甲소유 주택을 매수하였는데, 매도인 甲이 별도의 약정이 없었음에도 정원석과
정원수 일부를 가져가려고 합니다. 이러한 경우 매도인 甲의 행위가 정당한 것인지요?


답)━━━━━━━━━━━━━

일반적으로 교량, 터널, 둑, 토지에 심어져 있는 나무 등은 토지의 구성부분으로 그
토지와 함께 거래되고 처분되는 것이 원칙입니다. 다만, '입목에관한법률'에 따라 수
목의 집단을 등기하면 토지와는 별도로 매매하거나 담보로 저당권을 설정할 수도 있으
며, 또한 명인방법(明認方法)을 갖춘 나무는 토지로부터 분리시켜 별도로 매매할 수
도 있습니다.
그러므로 이러한 공시방법을 갖추지 않은 이상 나무는 토지의 구성부분이 되는 것입
니다.
위 사안에 있어서도 정원수나 정원석은 주택의 대지와 구별되는 별개의 독립한 물건
이 아니라 대지의 구성부분에 불과하여 주택 및 대지의 처분에 따르게 되어 있습니
다.
판례도 "토지상의 과목(果木)은 그 정착물로서 토지의 일부로 간주되며, 토지의 소유
자나 기타 권원이 있는 자가 특별히 토지에서 분리하여 과목(果木)만을 따로 처분한다
는 특별한 조치가 없는 한 그 토지와 법률적 운명을 같이 한다."라고 하였으며(대법
원 1991.4.12. 선고 90다20220 판결, 1971. 12. 28. 선고 71다2313 판결), 또한 "경매
의 대상이 된 토지 위에 생립(生立)하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목(樹木)은 토
지의 구성부분으로서 토지의 일부로 간주되어 특별한 사정이 없는 한 토지와 함께 경
매되는 것이므로, 그 수목의 가액을 포함하여 경매대상 토지를 평가하여 이를 최저경
매가격으로 공고하여야 하고, 다만 입목(立木)에관한법률에 따라 등기된 입목이나 명
인방법을 갖춘 수목의 경우에는 독립하여 거래의 객체가 되므로 토지평가에 포함되지
아니한다."라고 하였습니다(대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정, 1976. 11. 24.자
76마275 결정).
따라서 위 사안에 있어서도 정원석과 정원수의 일부를 가져가기로 하는 별도의 약정
이 없었다면, 위 정원수와 정원석은 주택이나 대지의 매도에 수반된다 할 것이므로 결
국 매수인인 귀하의 소유가 된다고 볼 것입니다.
그리고 민법 제100조에 의하면 "①물건의 소유자가 그 물건의 상용(常用)에 공(供)하
기 위하여 자기소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 부속물은 종물(從物)
이다. ②종물은 주물(主物)의 처분에 따른다."라고 규정하고 있으므로, 위 정원석 등
이 그 구조나 가격에 비추어 대지 및 주택과 독립한 물건이라고 인정할 수 있다고 하
더라도, 그것이 정원의 효용을 높이기 위해 부속되어 있는 물건으로서 민법상의 종물
에 불과하여, 반대의 특약이 없는 한 주물인 위 대지와 주택의 처분에 따라 매수인인
귀하의 소유가 되었다고 볼 수 있을 것으로 보입니다.